O seminário realizado pelo Laboratório Arq.Futuro de Cidades com especialistas e tomadores de decisão tratou da produção formal de habitação na capital

 

Leandro Steiw

 

O Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper reuniu especialistas e tomadores de decisão para discutir elementos relacionados à revisão do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (PDE). O seminário, realizado no dia 2 de setembro, apoiou-se em um caderno de notas técnicas que analisa dados sobre a produção formal de habitação, colhidos na prefeitura e, posteriormente, tratados e reunidos em uma base de dados. Assim, foi possível um debate fundamentado em estudos e evidências da evolução das transformações ocorridas na capital de 2013 até 2021.

Aprovada em 2014, a versão atual do PDE está sendo revisada neste ano. As três notas técnicas apresentadas no seminário foram desenvolvidas no âmbito do Projeto Acesso a Oportunidades no Plano Diretor de São Paulo. Essa é uma pesquisa em andamento e desenvolvida pelo laboratório que busca avaliar os ganhos de mobilidade produzidos pelo atual regramento, a partir do adensamento construtivo no entorno de infraestruturas de transporte existentes na cidade.

Segundo Adriano Borges Costa, professor do Insper e coordenador da pesquisa, o plano diretor paulistano tem diversas peculiaridades. “Existe um processo tortuoso de revisão, cheio de disputas, para o qual o Insper traz uma colaboração baseada em evidências, dados e avaliação”, diz. “Por meio dessas avaliações, tentamos construir uma ponte de diálogo que permita uma revisão mais qualificada, e não uma revisão só baseada nessas disputas. O lema que usamos dentro do laboratório é ‘Dados para o diálogo’, ou seja, usar dados para promover o diálogo público”, afirma Costa.

As três sessões do seminário reuniram representantes do mercado imobiliário (da consultoria Brain Inteligência, da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias e do Secovi-SP), de instituições universitárias (as arquitetas Paula Santoro e Sarah Feldman, o ex-vereador e arquiteto Nabil Bonduki, o economista Danilo Igliori e o ex-secretário municipal de Desenvolvimento Urbano Fernando de Mello Franco) e do poder público (o secretário adjunto da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, José Armenio Brito Cruz, e o ex-vereador Police Neto). Todos estão vinculados, de alguma forma, à elaboração e à revisão do PDE.

Pelo Insper, além de Costa, estavam presentes também a professora Bianca Tavolari, que foi uma das comentadoras da segunda sessão, e os coordenadores de núcleos do Laboratório Arq.Futuro Sergio Avelleda (Mobilidade Urbana), Laura Janka (Arquitetura e Cidade) e Carlos Leite (Urbanismo Social). A abertura do evento foi feita por Marcos Lisboa, presidente do Insper, e Marcelo Orticelli, diretor de Educação para Executivos e Desenvolvimento.

 

Habitação segregada

Na primeira sessão, discutiram-se as mudanças recentes na cidade. Conforme Costa, houve um grande crescimento da produção de habitação de interesse social e habitação de mercado popular — chamada de empreendimentos residenciais populares, uma categoria voltada para famílias de renda mais baixa — e também da produção de mercado. Essa intensificação ocorre em lugares diferentes da cidade.

Uma análise espacial da cidade mostra que a habitação de interesse popular está mais concentrada nas zonas Leste e Norte, enquanto as habitações de mercado reúnem-se em um pedaço do vetor sudoeste da cidade, dentro do Centro Expandido. De 2013 até 2021, ocorreu uma concentração da produção de mercado em poucas regiões da cidade e uma pulverização dos empreendimentos populares, mas em locais diferentes. “Existe uma produção maior para habitação popular, mas está menos misturada do que a produção para o mercado”, afirma Costa. “Então, emerge dos dados que estamos produzindo um novo padrão de segregação.”

A segunda sessão tratou da mudança nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que são os eixos de adensamento em torno do transporte público. O estudo mostra que ocorreu uma grande atração de empreendimentos, tanto os populares quanto os de mercado, para essas regiões — não nas mesmas regiões, porém. “Alguns eixos são mais para mercado e outros são mais para popular”, diz Costa. “Mas houve um grande boom de crescimento de produção imobiliária nesses eixos de adensamento, e avaliamos o papel das estações de metrô e de trem.”

Na terceira sessão, apresentaram-se as mudanças nas Macroáreas de Estruturação Metropolitana, no entorno dos rios Tietê, Pinheiros e Tamanduateí e algumas outras regiões. Costa explica que são áreas com uma estrutura fundiária muito específica, com grandes lotes, em um local que era de alagamento, de várzea dos rios, e que tinham uso predominantemente industrial.

O PDE definiu que essas áreas precisariam ser alvos de planos específicos territorializados, como as operações urbanas consorciadas, e previu os Projetos de Intervenção Urbanística (PIUs). “A avaliação é que, apesar de esses projetos não terem sido aprovados e pouca coisa ter sido feita em termos de planejamento urbano para essas regiões, muita coisa foi produzida em termos de mercado imobiliário nesses locais”, diz. O estudo indica o perfil e a tipologia desses empreendimentos.

Para Costa, o formato do seminário permitiu um diálogo de alto nível, com formuladores de políticas urbanas e especialistas discutindo caminhos para uma cidade melhor. “O que mais me gratificou foi perceber a capacidade do Insper de articular atores e pessoas de diferentes setores, a partir de uma abordagem baseada em dados, avaliação e evidência, e de promover o debate qualificado por uma política pública mais adequada”, afirma Costa.